04 feb Verhuurhypotheek blijft mogelijk
Vanaf 1 april 2022 is verhuur van woningen in Amsterdam niet meer mogelijk. Deze ‘opkoopbescherming’ wordt ingevoerd in de bestaande bouw. Maar verhuurhypotheek blijft mogelijk. Als onafhankelijk financieel adviseur in Amsterdam breng ik u graag op de hoogte van de wijzingen en mogelijkheden.
Niet meer verhuren
Na aankoop mag de eigenaar de woning voor 4 jaar niet verhuren. Voor Amsterdam is de opkoopbescherming een goed instrument om de buy-to-let-constructie tegen te gaan en te zorgen dat woningen beschermd zijn tegen opkoop van beleggers. Op die manier maken eigenaar-bewoners, zoals starters, meer kans op een koopwoning.
Deze opkoopbescherming geldt voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000,- Zomaar zelfwoonplicht opleggen voor alle nieuwe koophuizen is wettelijk niet toegestaan. Wie na de invoering van de maatregel een woning wil kopen voor de verhuur, moet daarvoor een vergunning aanvragen die alleen in zeldzame gevallen wordt verstrekt. De regel geldt niet voor woningen in verhuurde staat, maar wordt toegepast als een woning in de verkoop gaat. De opkoopbescherming gaat gelden in de hele stad. Tot welke WOZ-waarde de zelfwoonplicht geldt, wordt elk jaar opnieuw bepaald. Voor nieuwbouwwoningen en voormalige sociale huurappartementen gold die plicht al langer.
Uitzonderingen zelfbewoningsplicht in Amsterdam:
- Verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie.
- Verhuur voor maximaal een jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen verblijven.
- Verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel.
Buiten Amsterdam nog volop mogelijkheden
Rendement maken met een verhuurhypotheek is nog steeds mogelijk. Een woning kopen als investering op dit moment helemaal geen slecht idee is. Denk maar aan de lage rente op je spaargeld en de hoge belastingheffing. Daarbij opgeteld inflatie, en je geld wordt steeds minder waard. Maar wat zijn de risico’s om een extra woning te kopen voor verhuur? En hoe ga je dat allemaal regelen? In dit artikel lees je wat een Verhuurhypotheek precies is, hoe je deze berekent en hoe je rendement maakt.
Als u al een verhuurde woning heeft
Wellicht heeft u al een woning die u verhuurd, maar heeft u daarvoor niet de juiste hypotheek. Houdt u er rekening mee, dat u vaak in overtreding bent conform de voorwaarden van uw hypotheekverstrekker. Het is daarom verstandig om nu uw hypotheek om te zetten in een verhuurhypotheek voordat de bank uw overtreding achterhaalt.
Wat is een verhuurhypotheek?
Het woord zegt het al: je koopt een woning om deze te gaan verhuren. Deze hypotheekvorm heeft als voorwaarde dat je er niet zelf gaat wonen. Dit geldt ook andersom: met een normale hypotheek mag je je huis niet verhuren. Lees de hypotheekakte van de notaris er maar eens op na en zoek naar het ‘huurbeding‘.
Een Verhuurhypotheek sluit je af als je een woning ziet als investering voor later. Bijvoorbeeld voor de kinderen die in Amsterdam gaan studeren. Zo hoeven ze niet naar een studentenkamer te zoeken. Of je verhuurt aan ‘expats’ voor direct rendement op je geld.
Een verhuurhypotheek berekenen
Met het berekenen van de verhuurhypotheek wordt er nagenoeg altijd rekening gehouden met de huurinkomsten die je gaat ontvangen. Het inkomen dat je op dit moment verdient moet minimaal € 30.000 euro bruto per jaar zijn wil je in aanmerking komen voor de Verhuurhypotheek.
Rente verhuurhypotheek
Zoals je kunt verwachten is de rente van de Verhuurhypotheek hoger dan die je kunt krijgen wanneer je een hypotheek afsluit voor je eigen woning. Maar de voorwaarden zijn soepeler. Zo mag 50% van de hypotheek aflossingsvrij zijn. Afhankelijk van welke verhuurhypotheekvoorwaarden je nodig hebt en welke rentevasteperiode je kiest, kan er een inschatting gedaan worden welke rente er voor jou gaat gelden.
Om te bezien of investeren in een verhuurde woning direct rendement oplevert, is de vuistregel; hoe meer eigen geld je erin steekt hoe hoger het rendement.
Rekenvoorbeeld: sparen vs. verhuren
Wat voor rendement kan ik halen op een verhuurde woning met deels eigen geld en deels een Verhuurhypotheek?
| Echtpaar of fiscaal partners | Spaarrekening | Verhuurhypotheek |
|---|---|---|
| Startkapitaal | € 150.000 | € 150.000 |
| Huurinkomsten | € 21.000 | |
| Belasting box III | € 589 | € 746 |
| Rente 0,1% per jaar | € 150 | |
| Verhuurhypotheek jaarlasten | € 7.560 | |
| Vermogen 1 januari | € 150.000 | € 150.000 |
| Vermogen 31 december | € 149.561 | € 162.694 |
| Netto rendement | -/- 0,22% | 8,5% |
Hoeveel woningen kan je bezitten?
De meeste geldverstrekkers willen dat je niet meer dan 4 woningen bezit. Indien je meer dan 4 woningen in je bezit hebt, wordt je gezien als professional en niet meer als consument. Ook dan zijn er mogelijkheden. Laat je ook in dat geval goed voorlichten door een adviseur die vastgoedportefeuilles beheert.
Hypotheek omzetten
Het is verstandig om je huidige hypotheek om te zetten als je een nieuwe woning koopt en uw huidige appartement wilt behouden voor voor verhuur. Toch zul je in je omgeving andere geluiden horen. Het niet omzetten van de hypotheek kan gevolgen hebben als ‘de bank’ erachter komt. Waarom? Omdat in de voorwaarden staat dat verhuur niet is toegestaan zonder goedkeuring van de bank. Gedwongen verkoop met verhaal van alle kosten op jou, kan het gevolg zijn.Meer
Kan je overal een woning kopen en deze financieren met een investeringshypotheek?
De geldverstrekker bepaalt of een woning in aanmerking komt voor verhuur. Dit doen ze door een onafhankelijke taxatie te laten opstellen. Hierin wordt tevens de maximale te verwachten huur vermeld.
Aanbieders van de Verhuurhypotheek
Op dit moment zijn de volgende aanbieders van de Verhuurhypotheek:
