01 jan Stappenplan voor hypotheek ZZP

Waar moet u rekening mee houden als u als ZZP’er een hypotheek wilt aanvragen? Ook voor ondernemers zijn er verschillende mogelijkheden om een hypotheek te krijgen, echter gelden er wel wat andere regels en randvoorwaarden. U hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden, gebruik gewoon dit handige stappenplan voor hypotheek zzp! Als onafhankelijk financieel adviseur in Amsterdam leggen we het u graag nauwkeurig uit.

De mogelijkheden als ZZP’er

Ja, er komt meer werk bij kijken als u als ZZP’er een hypotheek wilt aanvragen, dan wanneer u in loondienst zou werken. In praktijk valt het echter best mee, zeker wanneer u een eenmanszaak heeft en aan de bank kunt laten zien dat dit bedrijf goed loopt.

Of u een hypotheek kunt krijgen? Deze vraag is voor ZZP’ers wat moeilijker te beantwoorden dan voor mensen in loondienst. Dat komt doordat de inkomsten als ondernemer wisselen. Hierdoor loopt de bank een groter risico als ze u een hypotheek verstrekt. Niet elke bank zit hierop te wachten, maar er zijn tegenwoordig gelukkig ook banken die juist graag meedenken.

Hoeveel hypotheek kan als zzp-er krijgen?

De kans is aanwezig dat u een minder hoge hypotheek kunt krijgen dan iemand in loondienst. Bij werknemers in loondienst wordt er gekeken naar het huidige inkomen, terwijl er bij ondernemers wordt gerekend met een gemiddelde van de afgelopen drie jaar. Verdiende u eerder minder, dan kan dit dus nadelig zijn voor de maximale hypotheek. Ditzelfde geldt als u nog maar kort ondernemer bent.

Bij welke bank moet ik zijn?

Per bank zijn de mogelijkheden en voorwaarden voor een ZZP-hypotheek verschillend. Het is dus verstandig om u te oriënteren bij verschillende banken. Bekijk welke banken er zijn of maak gebruik van een hypotheekadviseur die dit voor u uitzoekt.

Korter dan drie jaar ondernemer

U hoeft de hoop op een hypotheek niet gelijk op te geven als u nog geen drie jaar een eigen onderneming heeft. Als startende ondernemer kunt u ook bij banken terecht, zij het dat u wel minimaal één kalenderjaar aan winstcijfers kunt overleggen. We hebben daarnaast nog een paar tips die uw kans op een hypotheek vergroten:

Inkomsten uit loondienst meerekenen als inkomen

Als u in loondienst heeft gewerkt voordat u ondernemer werd, dan is de kans dat u een hypotheek kunt krijgen groter. In sommige gevallen mogen eerdere inkomsten uit loondienst (van de afgelopen jaren) meegerekend worden. Er geldt hiervoor wel een voorwaarde: u moet als zelfstandige hetzelfde werk doen dan wat u in loondienst deed. De hoogte van de hypotheek zal dan berekend worden op basis van het gemiddelde inkomen uit uw onderneming en uit loondienst van de afgelopen drie kalenderjaren. Let op! Verdiende u het afgelopen kalenderjaar minder dan het gemiddelde van de afgelopen drie jaar, dan wordt de maximale hypotheek berekend op het totaalinkomen van het afgelopen kalenderjaar.

Passende bank zoeken

Het staat hierboven al, banken hebben verschillende voorwaarden. Bij sommige banken is het mogelijk om als startende ondernemer een hypotheek te krijgen, maar dit geldt zeker niet voor alle banken. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan voor u uitzoeken bij welke bank u terecht kan.

Kredietwaardigheid laten zien

Een extra duwtje in de rug kan ervoor zorgen dat een bank toch overstag gaat. Het is voor de bank belangrijk dat u de hypotheeklasten kunt dragen, en kunt blijven dragen. Als u een startende ondernemer bent, dan is dat lastiger in te schatten voor de bank. Als u uw kredietwaardigheid kunt aantonen, dan kan dit helpen om de bank te overtuigen en u de hypotheek te verstrekken.

Hoe kredietwaardigheid laten zien?

Dit kan onder andere met de volgende factoren:

– Spaargeld inbrengen

– Een partner die wel in loondienst werkt;

– Eerdere werkervaring (kansen op een andere baan)

– Vooruitzichten van bedrijf

Tot slot kan het helpen als u een duurzame groei kunt laten zien in uw jaarcijfers. Als de winst per jaar erg verschilt, dan zal de bank sneller geneigd zijn om nog eens na te denken of ze u de hypotheek willen verstrekken. Als deze verschillen er wel zijn: zorg ervoor dat u ze kunt verklaren.

Hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie

Het kan ook helpen om een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie af te sluiten. Als u de woning moet verkopen, of u met een restschuld blijft zitten, dan wordt eventueel verlies door de NHG gedekt. Dit zorgt voor extra zekerheid over de betaling van hypotheeklasten. 

Daarnaast is een NHG ook voor uzelf voordelig omdat het u ook extra zekerheid biedt over de terugbetaling van de hypotheekschuld. In 2021 kan er alleen een NHG afgesloten worden voor hypotheken tot €325.000. Hierop geldt de volgende uitzondering: als u een deel van de hypotheek gebruikt om verduurzamende maatregelen uit te voeren (zoals bijvoorbeeld zonnepanelen). Om een NHG af te kunnen sluiten moet u minimaal twaalf maanden ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel.

Overzicht cijfers

Voor elke hypotheek moeten een aantal cijfers aangeleverd worden. Op basis van deze cijfers wordt de hypotheek aangevraagd.

Winst afgelopen drie jaar

In loondienst wordt de hypotheek berekend op basis van het vaste inkomen per maand. Voor ondernemers is dit anders omdat die vaak niet elke maand exact hetzelfde verdienen. De hypotheekverstrekker vraagt daarom om winstcijfers van de afgelopen drie jaar, om een indicatie te krijgen van wat u verdient. Hierbij gaat het om de fiscale winst (vóór aftrek van belastingen). Dit kunt u berekenen door alle gemaakte kosten af te trekken van de omzet van uw bedrijf. Dit bedrag levert u aan van de afgelopen drie kalenderjaren, dit geldt als uw inkomen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Liquiditeit en solvabiliteit

Naast de winstcijfers wordt er ook gekeken naar de liquiditeit en solvabiliteit. Onder liquiditeit wordt de vlottende activa in verhouding tot de kortlopende schulden verstaan. Welk bedrag verwacht u op korte termijn te ontvangen en wat moet u nog betalen op korte termijn? Dit is als volgt te berekenen: 

Liquiditeit = vlottende activa / kortlopende schulden

De uitkomst van deze berekening moet minimaal 1,0 zijn, wat betekent dat er op korte termijn minder kosten betaald hoeven te worden dan dat u inkomsten ontvangt. 

Solvabiliteit gaat over het hebben van voldoende vermogen in uw eenmanszaak, in verhouding tot het totaalbedrag op uw balans. Bij voldoende eigen vermogen is er een buffer voor de momenten dat u minder verdient. Daarnaast is dit voor de bank ook een teken dat u meer geld verdient dan dat u kosten heeft, en dat geeft de bank vertrouwen.

Solvabiliteit berekenen:

Solvabiliteit = eigen vermogen / balanstotaal

De uitkomst van deze berekening moet minimaal 0,20 of 0,25 zijn (per bank verschillend).

Externe accountant inhuren

Als u zelf of uw hypotheekadviseur liever de berekeningen niet zelf maken, kunt zicht wenden tot de zogeheten ‘rekenmeesters‘. Dit zijn externe accountskantoren die voor geldverstrekkers die berekeningen maken.

Een huis vinden

Erg fijn als u mogelijkheden heeft voor een hypotheek, dan kunt u door met het leukste deel van het kopen van een huis: de zoektocht naar het perfecte huis! Het is verstandig om van tevoren te bepalen wat uw wensen zijn en zo kan uw zoektocht beginnen! Bepaal van tevoren:

• Het specifieke zoekgebied;
• Wat zoekt u in de buurt van het huis (school, openbaar vervoer, winkels, etc.);
• Hoeveel kamers;
• Nieuwbouw of bestaande bouw;
• Instapklaar of een klushuis.

Een huis gevonden

Als u een huis bezichtigd heeft (met een aankoopmakelaar of alleen), en u bent tevreden, dan kunt u een bod uitbrengen. Als dit bod geaccepteerd wordt is het tijd voor champagne en slingers  en een toast op uw nieuwe huis!

Na een aantal dagen wordt het voorlopig koopcontract ondertekend. Hierin wordt, door de koper en door u, verklaard dat u de nieuwe eigenaar wordt. U heeft dan nog drie dagen bedenktijd om van de woning af te zien. Na deze drie dagen wordt de koop definitief.

ZZP-hypotheek regelen

Het is dan tijd voor de volgende stap, het regelen van uw ZZP-hypotheek. Hierbij helpen wij u graag. We plannen eerst een vrijblijvend oriëntatiegesprek in. Als het klikt en u bent tevreden, dan gaan we voor u aan de slag met een adviesgesprek. In dat geval regelen wij de hypotheek voor u. Daar hebben we een aantal documenten voor nodig:

• Uittreksel van de KvK (maximaal zes maanden oud);
• Winst- en verliesrekeningen van de afgelopen drie kalenderjaren (minimaal één kalenderjaar);
• Balansrekeningen van de afgelopen drie kalenderjaren;
• Aangifte inkomstenbelasting zoals ingediend bij de Belastingdienst;
• Aanslagen inkomstenbelasting (zoals ontvangen na het doen van de aangifte inkomstenbelasting).

Daarnaast kan er nog gevraagd worden om een voorspelling van uw inkomen van dit huidige jaar. Dit is iets dat een accountant of boekhouder voor u kan opstellen. Als de bank het goedkeurt, kunt u er zelf een voorspelling over doen.

Ook zijn er nog een aantal documenten nodig die zowel nodig zijn voor mensen in loondienst als voor zelfstandigen:

• Kopie van geldig paspoort of ID-kaart (kleur);
• Bankafschrift met huidige spaarsaldo;
• Eventueel: overzicht leningen / schulden;
• Eventueel: overzicht alimentatie die u betaalt.

Als de hypotheek rond is dan bent u natuurlijk als eerste op de hoogte! De sleuteloverdracht kan dan plaatsvinden en daarmee is het huis officieel van u.

Handige tips

Het is al veel informatie, maar we hebben nog een paar handige tips:

Denk aan arbeidsongeschiktheidsverzekering:

dit is niet verplicht bij een hypotheekaanvraag maar wel erg handig. Zelfstandig ondernemers worden bij ziekte niet doorbetaald en moeten hiervoor een eigen vangnet regelen. Als dit vangnet er niet is, dan is er een kans dat u de hypotheek niet meer kunt betalen bij ziekte. Om dit te voorkomen kunt u een arbeidsongeschiktheidsverzekering afsluiten. Als u deze verzekering heeft, dan wordt er maandelijks een bedrag uitgekeerd bij ziekte.

Rekening houden met pensioen

als u ouder dan 56 bent en een hypotheek wil aanvragen, is het belangrijk om pensioen te hebben. Er wordt bij het bepalen van de maximale hypotheek dan ook gekeken naar het opgebouwde pensioen. Dit is belangrijk omdat de bank er vanuit gaat dat het pensioen na uw 67^e uw hoofdinkomen zal zijn.

Administratie bijhouden

klinkt misschien logisch, maar is wel belangrijk. Bij een hypotheekaanvraag is een geordende administratie echt een must. De bank ziet liever een geordend overzicht jaarcijfers en dan een stapel papier waarin u zelf de weg ook niet meer kunt vinden.

Winstprognose op laten stellen

 een hypotheekverstrekker kan vragen naar een winstprognose voor de komende jaren. U moet de bank als het ware overtuigen van het succes van uw bedrijf en een winstprognose kan hierbij helpen.

Startersaftrek

De Belastingdienst komt startende ondernemers tegemoet met de startersaftrek. Voor een hypotheek is de startersaftrek niet altijd gunstig. Als de (afschrijvings)kosten hoog zijn, daalt de startersaftrek. Dit heeft een negatieve invloed op de hypotheek. 

Hypotheek voor ZZP’er is zeker mogelijk!

Aan het eind van dit stappenplan een laatste reminder: als u aan bepaalde voorwaarden voldoet, dan is het zeker mogelijk om als ondernemer een hypotheek te krijgen! Luister niet naar de verhalen die de ronde gaan maar laat een hypotheekadviseur met u meekijken. 

Meer informatie? Plan een vrijblijvend en gratis eerste gesprek!